Derègleman J-51 — an silans pi gwo sous twòp lwaye NYC.

Sa J-51 ye aktyèlman

J-51 se yon pwogram taks pwopriyete nan Vil New York ki bay pwopriyetè yo benefis taks enpòtan — rediksyon (yon diminisyon nan taks aktyèl yo) ak egzanpsyon (yon jèl ki anpeche ogmantasyon pou yon peryòd ane) — an echanj pou renovasyon, restorasyon, oswa ranplasman gwo sistèm bilding. Yo te konsevwa l nan kòmansman ane 1970 yo pou ankouraje pwopriyetè yo kenbe kay ki ap vyeyi nan NYC vyab, epi li kouvri tout bagay soti nan nouvo chodyè rive nan gwo renovasyon konplè.

Echanj lan senp: vil la sibvansyone amelyorasyon kapital pwopriyetè a, epi an echanj apatman nan bilding lan dwe rete sijè a stabilizasyon lwaye pou tout peryòd pwopriyetè a ap resevwa benefis J-51 yo. Pwogram lan kouvri dè dizèn milye bilding NYC pandan senk deseni ki sot pase yo.

Kijan dè dizèn milye apatman te derègle ilegalman kanmenm

Apati fen ane 1990 yo, gwo pwopriyetè — pi notwa pwopriyetè Stuyvesant Town ak Peter Cooper Village — te adopte pozisyon ke yo te kapab derègle apatman anba règ “derègleman vakans gwo lwaye” menm pandan bilding lan t ap resevwa benefis J-51. Yo te diskite ke derègleman vakans gwo lwaye se te yon dispozisyon separe ki te opere endepandan de echanj J-51 la.

Pozisyon sa a te fo, epi New York Court of Appeals la — pi gwo tribinal eta a — di sa inanim nan Roberts v. Tishman Speyer Properties, L.P. (2009). Tribinal la te deside ke tan kont yon bilding ap resevwa benefis J-51, pa gen okenn apatman nan bilding sa a ki ka retire nan stabilizasyon lwaye atravè derègleman vakans gwo lwaye oswa revni. Pwen final.

Poukisa kontra w la di “mache lib” menm si li pa ta dwe

Yon pwopriyetè pa kapab fè yon apatman vin mache lib pa ekri “mache lib” sou yon kontra. Estati legal yon apatman soti nan de bagay: istwa bilding lan (èske li te bati anvan 1974 ak 6+ inite, èske li te pran benefis 421-a oswa J-51, elatriye) ak dosye enskripsyon lwaye nan New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR). Sa kontra w la di se esansyèlman yon reklamasyon maketing pwopriyetè w la — li pa gen okenn pwa legal si fè ki anba yo di otreman.

Pou bilding J-51 espesyalman, derègleman an te anjeneral akonpli atravè youn nan twa mekanism: (1) pwopriyetè a sispann depoze enskripsyon lwaye anyèl ak DHCR apre yon vakans, (2) pwopriyetè a depoze yon enskripsyon ki reklame apatman an te derègle atravè derègleman vakans gwo lwaye oswa revni, oswa (3) pwopriyetè a pa depoze anyen ditou. Nan chak ka, lwaye a monte rapid ant lokatè yo, epi pwochen lokatè a siyen yon kontra ki tou senpleman omèt nenpòt referans a stabilizasyon.

Kijan rekiperasyon an mache

Si apatman w la te derègle ilegalman anba Roberts, chemen pou retounen an dwat nan teyori legal men li bezwen dokimantasyon swayez. Remèd yo anba HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act 2019 la) gen ladan tout sa ki annapre yo:

• Retabli nan stabilizasyon lwaye. Apatman w la rekonèt kòm te kontinyèlman stabilize lwaye pandan peryòd derègleman an. Ou resevwa yon kontra stabilize nan lwaye legal regile a.
• Sis ane reka twòp lwaye. Diferans ant sa ou te peye aktyèlman ak lwaye legal regile a — pou sis ane anvan plent ou an — rekiperab kòm yon prim twòp lwaye.
• Domaj triple sou fenèt eksprè a. Si twòp lwaye pandan de ane jis anvan plent ou an jwenn ke li te fèt eksprè (epi pifò derègleman J-51 yo se konsa), DHCR ka triple pòsyon prim sa a.
• Frè avoka. Nan anpil pwosedi twòp lwaye, lokatè ki genyen an ka rekipere frè avoka rezonab, sa retire baryè pri pou pote reklamasyon an.

Siy ke apatman w ka yon derègleman J-51

• Bilding ou an te bati anvan 1974 (oswa nan yon bilding post-1974 li te renove anba J-51).
• Kontra w la di “mache lib” oswa pa gen kavalye stabilizasyon lwaye.
• Lwaye w la te ogmante sibstansyèlman lè yon ansyen lokatè te kite — anjeneral yon ogmantasyon 30%+ ant kontra yo.
• Bilding ou an gen siy vizib gwo renovasyon nan 30 dènye ane yo (nouvo fenèt, nouvo chodyè, nouvo twati, gwo renovasyon zòn komen yo).
• Ou ka jwenn yon dosye J-51 pou bilding lan nan sistèm ACRIS oswa HPD NYC yo — menm yon ki ekspire.
• Enskripsyon anvan ki nan dosye DHCR montre apatman an kòm stabilize nan yon lwaye anpil pi ba pase sa w ap peye kounye a.

Okenn nan sa yo pa konkliyan pou kont yo. Sèl fason pou konnen ak sètitid si apatman w la te derègle ilegalman se rale istwa J-51 bilding lan ak istwa enskripsyon lwaye apatman w la nan DHCR — toulède nou fè otomatikman pou ou lè ou antre adrès ou.

Sa li anjeneral pran pou jwenn lòd la

Yon dosye derègleman J-51 tipik swiv rit sa a: nou depoze plent twòp lwaye DHCR (Fòm RA-89) ak dosye dokimantè ki montre estati J-51 bilding lan, chèn enskripsyon yo, ak lwaye aktyèl ki peye yo. DHCR notifye pwopriyetè a, ki gen 30 jou pou reponn. Administratè Lwaye a egzamine dosye a, pafwa mande enfòmasyon adisyonèl nan nenpòt kote, epi bay yon lòd — anjeneral 6 a 12 mwa apre depo a. Nenpòt kote ka petisyone pou egzamen administratif (PAR) nan 35 jou; si pa gen PAR ki depoze, lòd la vin definitif.

Paske Roberts rezoud kesyon legal ki anba a depi plis pase kenz ane, dosye J-51 yo gen tandans desann sou dokimantasyon: istwa J-51 bilding lan, chèn enskripsyon an, ak lwaye ki peye a. Lè dosye sa a pwòp, lòd yo woutin.