Bonis vakans la, nan yon paragraf
Soti 1997 jiska jen 2019, lwa lwaye New York te bay pwopriyetè yo yon “bonis vakans” sibstansyèl sou chak vakans nan yon apatman stabilize lwaye. Bonis lan se te 20% nan ansyen lwaye legal la, ak yon montan adisyonèl pi piti baze sou konbyen tan ansyen lokatè a te rete. Konsa yon apatman stabilize $1,500/mwa te vin yon apatman $1,800+/mwa moman ansyen lokatè a te deplase — anvan nenpòt amelyorasyon, reparasyon, oswa nenpòt lòt bagay. Anpile atravè plizyè vakans, matematik la te konpoze rapid.
Poukisa li te vin leve derègleman pi chwazi a
Atravè menm fenèt la, lwa a te genyen tou yon règ “derègleman vakans gwo lwaye”: lè lwaye legal yon apatman travèse yon sèy (dènyèman anviwon $2,775/mwa) nan moman yon vakans, inite a te retire pèmanan nan stabilizasyon lwaye. Bonis vakans lan se te leve matematik la ki te pouse apatman depase sèy sa a. Yon apatman stabilize $2,200/mwa ki te “vire” yon ete te vin yon apatman $2,640/mwa pa bonis lan sèlman — epi si pwopriyetè a te mete yon frè IAI ki gonfle anlè, li te travèse $2,775 epi chape stabilizasyon pèmanan.
Paske chak vakans se te yon opòtinite pou ogmante lwaye a epi rale vè derègleman, pwopriyetè yo te gen yon ankourajman finansye fò pou kreye vakans — fè presyon sou lokatè yo pou yo deplase, refize reparasyon, oswa depoze pwosedi degèpisman sou baz fèb. Yo te gen yon ankourajman tou pou fabrike vakans ki pa t aktyèlman fèt.
Modèl ki parèt nan dosye twòp lwaye
- Vakans anpile nan fenèt kout. Yon apatman ki te “vire” twa fwa nan senk ane, chak fwa ak yon bump 20%, san dosye kontra korespondan oswa enskripsyon DHCR ki bay non lokatè entèmedyè yo. Matematik la konpoze: $2,000 → $2,400 → $2,880 → $3,456 nan twa vakans.
- Bonis vakans aplike san vakans aktyèl. Lokatè aktyèl la siyen yon kontra renouvèlman, epi nouvo kontra a montre yon ogmantasyon 20% etikèt kòm yon bonis vakans. Pa t gen okenn vakans. Sa se yon twòp lwaye dwat.
- Lokatè entèmedyè fantom. Enskripsyon yo bay non yon lokatè pou yon gap sis mwa ant de lokasyon alontèm — men “lokatè entèmedyè” a pa ka jwenn, pa gen dosye piblik, epi pa janm aktyèlman viv la.
- Enflasyon bonis lokasyon long. Bonis lonjevite pou lokasyon ki plis pase wit ane te reklame pou lokatè ki pa t aktyèlman la pou tan sa a, souvan baze sou yon istwa enskripsyon ki li menm fabrike.
- Bonis + IAI ansanm pou travèse sèy la. Modèl ki pi komen an: yon bonis vakans 20% plis yon reklamasyon IAI $40,000 pou pouse lwaye a soti anba $2,000 pou anlè sèy derègleman an. Ni youn ni lòt pou kont li pa t ap fè l. Ansanm yo travèse liy la.
Sa HSTPA chanje
HSTPA (jen 2019) elimine bonis vakans lan nèt. Pa gen ankò okenn ogmantasyon lwaye otomatik sou yon vakans nan yon apatman stabilize lwaye. Pwopriyetè yo ka toujou pran ogmantasyon renouvèlman RGB otorize ak ogmantasyon IAI/MCI ki byen dokimante, men bump “jis paske li vid” la ale. HSTPA elimine tou derègleman vakans gwo lwaye, kidonk menm si yon lwaye te travèse ansyen sèy la, apatman an pa ka derègle atravè mekanism vakans la alavni.
Sa HSTPA pa t fè se ranvèse derègleman pre-2019 yo. Yon apatman ki te pouse soti nan stabilizasyon nan 2017 atravè bonis vakans anpile ak frè IAI ki gonfle pa otomatikman retabli. Li pran yon plent lokatè ak egzamen DHCR nan dosye enskripsyon an. Lè dosye yo pa kenbe, DHCR ap ranvèse derègleman an epi bay lòd lwaye a desann.
Reka twòp lwaye sis ane anba HSTPA vle di yon apatman ki te derègle nan 2017 gen domaj rekiperab sibstansyèl kounye a. Plis lwen derègleman an, pi piti fenèt ki toujou rekiperab la — men si w ap peye yon lwaye mache lib kounye a sou sa lwa a di se yon apatman stabilize, chak mwa ajoute nan twòp lwaye a.
Siy ke lwaye w la ka te gonfle pa abi bonis vakans
- Lwaye w la te monte sibstansyèlman lè ou te siyen kontra w — epi lokasyon ansyen lokatè a te relativman kout.
- Istwa enskripsyon DHCR la montre plizyè lokasyon kout nan ane anvan pa w yo.
- Bonis lan ak yon reklamasyon IAI toulède parèt nan menm vakans ki pouse apatman w depase ansyen sèy derègleman an.
- Ou pa ka jwenn okenn dosye youn nan ansyen lokatè ki gen non nan enskripsyon an.
- Bilding ou an gen siy vizib woulman ki dirije pa envestisè (pwojè renovasyon, nouvo non LLC pwopriyetè ki parèt nan ak nan ane 2010 yo).
Kijan rekiperasyon an mache
Nou rale istwa enskripsyon apatman w la nan DHCR epi rekonstwi chèn ogmantasyon an ane pa ane. Kote matematik la pa rekonsilye ak ogmantasyon RGB legal, reklamasyon IAI ki byen dokimante, ak vakans verifyab, nou siyale twòp lwaye a. Nou depoze plent lan (Fòm RA-89) ak dosye dokimantè a. DHCR envestige, pwopriyetè a gen 30 jou pou reponn, Administratè Lwaye a bay yon lòd. Lè reklamasyon bonis yo pa kenbe, lwaye a desann nan dènye montan ki enskri kòrèkteman epi diferans lan rekiperab pou fenèt sis ane a — ak domaj triple kote abi a te fèt eksprè.
Bonis vakans la ale, men twòp lwaye li te kreye yo pa ale. Si apatman w la te pouse soti nan stabilizasyon lwaye atravè bonis vakans anpile, fabrike, oswa abizif, derègleman an ranvèsab — epi lwaye ou te peye anwo montan legal regile a rekiperab.