Завышенные расходы IAI — счета за ремонт, которые подняли вашу аренду в «свободный рынок».

Механизм IAI в одном абзаце

Когда стабилизированная квартира освобождается, законодательство об аренде Нью-Йорка позволяет арендодателю поднять законную регулируемую аренду на основании стоимости капитальных улучшений, сделанных в этой конкретной квартире во время освобождения. Повышение рассчитывается как доля от документированной стоимости — много лет это было 1/40 стоимости в зданиях менее 35 единиц, 1/60 в зданиях с 35 и более — добавляемая навсегда к законной аренде. Так документированный ремонт на $40 000 в небольшом здании означал постоянное повышение аренды на $1 000/месяц. При законном применении это способ компенсации арендодателей за существенные улучшения на уровне квартиры.

Почему это стало инструментом дерегуляции

До принятия HSTPA в июне 2019 года стабилизация аренды имела правило «высокоарендного декаплинга при освобождении»: если законная аренда освободившейся квартиры пересекала порог (в последнее время около $2 775/месяц), квартира навсегда выводилась из-под стабилизации аренды. Механизм IAI был основным рычагом, который арендодатели использовали, чтобы поднять аренду за этот порог. Квартира, которая сдавалась за $1 800 со стабилизацией, становилась «свободнорыночной» квартирой за $2 800 после следующего освобождения, если арендодатель мог документировать — или заявить, что документировал — ремонт на $40 000+.

Финансовый стимул был огромным: каждый $1, который можно было добавить к законной аренде через IAI, стоил значительно больше $1, потому что, как только вы пересекали порог дерегуляции, квартира навсегда уходила из-под стабилизации аренды. У арендодателей были все причины максимизировать заявленные расходы IAI. Система проверки — DHCR редко проверял счета IAI в реальном времени — давала им любую возможность для этого.

Схемы, которые встречаются в делах о переплате

Когда DHCR или адвокат проверяет требования IAI в деле о переплате, снова и снова всплывают одни и те же несколько проблем:

• Счета с круглыми суммами на недокументированных подрядчиков. $9 500 за кухонные шкафы, $7 000 за полы, $6 000 за «общий ремонт» — счета, выставленные ООО владельца здания от подрядчика без проверяемого адреса, без бизнес-лицензии и без какой-либо иной публичной записи.
• Расходы на работы, не относящиеся к IAI. Правила IAI разрешают стоимость установки новой бытовой техники, сантехники и конструктивных улучшений конкретной квартиры — но не обслуживание, не покраску, не ремонтные работы и не то, что приносит пользу зданию в целом. Многие пакеты IAI смешивают обычный ремонт и обслуживание с законными улучшениями.
• Расходы на работы, которые никогда не выполнялись. Самые агрессивные злоупотребления связаны со счетами за ремонт, которого попросту не было. Последующие жильцы обнаруживают, что в их «недавно отремонтированной» квартире те же приборы, шкафы и полы, что видны на старых фотографиях из объявлений.
• Расходы, нарушающие лимит на комнату. Реформы после 2014 года ограничили повышения IAI по числу комнат. Несколько распространённых злоупотреблений нарушают этот лимит, заявляя улучшения для «комнат», которые на самом деле не являются комнатами (кладовые, ниши, ванные сверх первой).
• Отсутствующие или задним числом разрешения. Существенные работы — всё, что затрагивает сантехнику, электрику или конструкцию, — обычно требуют разрешения DOB. Арендодатели, заявляющие о ремонте на $40 000 без соответствующих заявок в DOB, — серьёзный тревожный сигнал.

Что изменил HSTPA — и что не изменил

HSTPA (июнь 2019 года) внёс несколько реформ в правила IAI: ограничил пожизненные повышения IAI суммой $15 000 за пятнадцать лет, потребовал фактического документирования работ заранее и, что наиболее важно, полностью отменил высокоарендный декаплинг при освобождении. После HSTPA ни одна квартира не может быть выведена из-под стабилизации аренды через повышения аренды на основе IAI. Механизм по-прежнему существует для законных повышений в рамках лимита, но путь дерегуляции закрыт.

Что HSTPA не сделал — так это не отменил дерегуляции до 2019 года. Квартира, дерегулированная в 2014 году через завышенные требования IAI, не восстанавливается автоматически под стабилизацию. Это требует жалобы жильца и проверки DHCR основополагающих записей. Когда записи не выдерживают проверки — сфабрикованные счета, отсутствующие разрешения, расходы на работы не по IAI — DHCR отменит дерегуляцию и прикажет откатить аренду назад.

Признаки того, что история IAI может не выдержать проверки

• Ваша аренда подскочила на 30% или более между вами и предыдущим жильцом.
• Вы подписали договор «свободного рынка» вскоре после того, как предыдущий жилец съехал, особенно если прежняя аренда была ниже порога дерегуляции, а ваша — выше.
• Квартира не выглядела «недавно отремонтированной», когда вы заселились — приборы, шкафы или полы выглядят старше, чем недавние.
• Вы попросили показать записи о ремонте, а арендодатель отказался или тянул время.
• Публичные заявки DOB вашего здания в период вашего заселения не показывают разрешений на работы на уровне квартиры в вашей линии.
• Более ранние регистрации DHCR показывают, что квартира была стабилизирована по гораздо более низкой арендной плате до освобождения перед вашим заселением.

Как работает возмещение

Мы получаем историю регистрации аренды вашей квартиры из DHCR и сравниваем зарегистрированную аренду каждого года с тем, что разрешил бы закон. Когда мы видим скачок на основе IAI, который не согласуется с записями о ремонте здания, мы подаём жалобу о переплате (форма RA-89), и DHCR расследует основополагающие счета. Бремя их предоставления лежит на арендодателе. Когда он не может — или когда счета явно сфабрикованы — DHCR приказывает откатить аренду до последней правильно зарегистрированной суммы и присуждает разницу за шестилетнее окно. Тройные убытки распространены, когда требования IAI выглядят умышленно завышенными.