Дерегуляция по J-51 — незаметно крупнейший источник переплат по аренде в Нью-Йорке.

Что такое J-51 на самом деле

J-51 — это программа налогообложения недвижимости города Нью-Йорка, которая даёт арендодателям существенные налоговые льготы — скидки (уменьшение текущих налогов) и освобождения (заморозка, предотвращающая повышение на ряд лет) — в обмен на ремонт, восстановление или замену основных систем здания. Она была разработана в начале 1970-х годов, чтобы стимулировать арендодателей поддерживать стареющий жилой фонд Нью-Йорка пригодным для жизни, и охватывает всё — от новых котлов до полной реконструкции.

Сделка проста: город субсидирует капитальные улучшения арендодателя, а взамен квартиры в здании обязаны оставаться под стабилизацией аренды на весь период, пока арендодатель получает льготы J-51. Программа охватила десятки тысяч зданий Нью-Йорка за последние пять десятилетий.

Как десятки тысяч квартир всё равно были незаконно дерегулированы

Начиная с конца 1990-х годов крупные арендодатели — наиболее скандально известные владельцы Stuyvesant Town и Peter Cooper Village — заняли позицию, что они могут дерегулировать квартиры по правилам «высокоарендного декаплинга при освобождении» даже пока здание получает льготы J-51. Они утверждали, что высокоарендный декаплинг — это отдельное положение, действующее независимо от сделки по J-51.

Эта позиция была ошибочной, и Апелляционный суд Нью-Йорка — высший суд штата — единогласно заявил об этом в деле Roberts v. Tishman Speyer Properties, L.P. (2009). Суд постановил, что пока здание получает льготы J-51, ни одна квартира в этом здании не может быть выведена из-под стабилизации аренды через высокоарендный декаплинг при освобождении или декаплинг по доходу. Точка.

Почему в вашем договоре указано «свободный рынок», даже если это не так

Арендодатель не может сделать квартиру свободной от регулирования, просто написав «свободный рынок» в договоре аренды. Правовой статус квартиры определяется двумя вещами: историей здания (построено ли оно до 1974 года с 6+ единицами, получало ли льготы 421-a или J-51 и т. д.) и записью о регистрации аренды в Отделе жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк (DHCR). То, что написано в вашем договоре, по сути является маркетинговым заявлением вашего арендодателя — оно не имеет юридической силы, если фактические обстоятельства говорят об обратном.

Для зданий с J-51, в частности, дерегуляция обычно достигалась одним из трёх способов: (1) арендодатель переставал подавать ежегодные регистрации аренды в DHCR после освобождения квартиры, (2) арендодатель подавал регистрацию, заявляя, что квартира дерегулирована через высокоарендный декаплинг или декаплинг по доходу, или (3) арендодатель не подавал ничего. В каждом случае аренда резко возрастала между жильцами, и следующий жилец подписывал договор, в котором попросту не упоминалась стабилизация.

Как работает возмещение

Если ваша квартира была незаконно дерегулирована по делу Roberts, путь назад прост в правовой теории, но требует тщательного документирования. Средства правовой защиты по HSTPA (Закон о стабильности жилья и защите арендаторов 2019 года) включают всё следующее:

• Восстановление стабилизации аренды. Ваша квартира признаётся непрерывно стабилизированной на протяжении периода дерегуляции. Вы получаете стабилизированный договор аренды по законной регулируемой арендной плате.
• Шестилетний период обратного отсчёта переплаты. Разница между тем, что вы фактически платили, и законной регулируемой арендой — за шесть лет, предшествующих вашей жалобе, — возмещается как присуждение за переплату.
• Тройные убытки в окне умышленности. Если переплата за два года непосредственно перед вашей жалобой признана умышленной (а большинство дерегуляций по J-51 таковыми являются), DHCR может утроить эту часть присуждения.
• Расходы на адвоката. Во многих делах о переплате выигравший жилец может возместить разумные расходы на адвоката, что устраняет финансовый барьер для подачи жалобы.

Признаки того, что ваша квартира может быть дерегулирована по J-51

• Ваше здание построено до 1974 года (или это известное здание после 1974 года, отремонтированное по J-51).
• В вашем договоре указано «свободный рынок» или нет приложения о стабилизации аренды.
• Ваша аренда существенно подскочила, когда предыдущий жилец съехал — обычно на 30%+ между договорами.
• В вашем здании есть видимые признаки крупного ремонта за последние 30 лет (новые окна, новый котёл, новая крыша, полная реконструкция общих зон).
• Вы можете найти запись о J-51 для здания в системах ACRIS или HPD Нью-Йорка — даже истёкшую.
• Более ранние регистрации в DHCR показывают квартиру как стабилизированную по гораздо более низкой арендной плате, чем вы платите сейчас.

Ни один из этих признаков сам по себе не является решающим. Единственный способ точно узнать, была ли ваша квартира незаконно дерегулирована, — получить историю J-51 здания и историю регистрации аренды вашей квартиры из DHCR — и то, и другое мы делаем за вас автоматически, когда вы вводите свой адрес.

Что обычно требуется для получения приказа

Типичное дело о дерегуляции по J-51 идёт по такому ритму: мы подаём жалобу о переплате аренды в DHCR (форма RA-89) с документальной записью, показывающей статус J-51 здания, цепочку регистраций и фактически уплаченную аренду. DHCR вручает жалобу арендодателю, у которого есть 30 дней на ответ. Управляющий по аренде изучает дело, иногда запрашивает дополнительную информацию у любой из сторон и выносит приказ — обычно через 6–12 месяцев с момента подачи. Любая сторона может подать ходатайство об административном пересмотре (PAR) в течение 35 дней; если PAR не подан, приказ становится окончательным.

Поскольку дело Roberts разрешило основополагающий правовой вопрос более пятнадцати лет назад, дела по J-51 обычно сводятся к документации: история J-51 здания, цепочка регистраций и уплаченная аренда. Когда эта запись чиста, приказы выносятся рутинно.