Надбавка за освобождение в одном абзаце
С 1997 года по июнь 2019 года законодательство об аренде Нью-Йорка давало арендодателям существенную «надбавку за освобождение» при каждом освобождении квартиры со стабилизированной арендой. Надбавка составляла 20% от прежней законной аренды плюс меньшую дополнительную сумму в зависимости от того, как долго проживал предыдущий жилец. Так квартира за $1 500/месяц со стабилизацией становилась квартирой за $1 800+/месяц в тот момент, когда предыдущий жилец съезжал — до каких-либо улучшений, ремонта или чего-либо ещё. При накоплении по нескольким освобождениям математика быстро складывалась.
Почему это стало излюбленным рычагом дерегуляции
В тот же период закон также имел правило «высокоарендного декаплинга при освобождении»: когда законная аренда квартиры пересекала порог (в последнее время около $2 775/месяц) в момент освобождения, квартира навсегда выводилась из-под стабилизации аренды. Надбавка за освобождение была математическим рычагом, который подталкивал квартиры за этот порог. Стабилизированная квартира за $2 200/месяц, которая «сменила жильца» одним летом, становилась квартирой за $2 640/месяц только за счёт надбавки — а если арендодатель добавлял сверху завышенный расход IAI, она пересекала $2 775 и навсегда уходила из-под стабилизации.
Поскольку каждое освобождение было возможностью поднять аренду и приблизиться к дерегуляции, у арендодателей был сильный финансовый стимул создавать освобождения — вынуждать жильцов съезжать, отказывать в ремонте или подавать на выселение по надуманным основаниям. У них также был стимул фабриковать освобождения, которых на самом деле не было.
Схемы, которые встречаются в делах о переплате
- Накопленные освобождения за короткие периоды. Квартира, которая «сменила жильца» трижды за пять лет, каждый раз с надбавкой 20%, без соответствующих договоров аренды или регистраций DHCR с именами промежуточных жильцов. Математика складывается: $2 000 → $2 400 → $2 880 → $3 456 за три освобождения.
- Надбавки за освобождение, применённые без фактического освобождения. Текущий жилец подписывает договор о продлении, и новый договор показывает повышение на 20%, обозначенное как надбавка за освобождение. Освобождения не было. Это прямая переплата.
- Фантомные промежуточные жильцы. Регистрации называют жильца на шестимесячный промежуток между двумя длительными проживаниями — но «промежуточного жильца» невозможно найти, у него нет публичных записей, и он никогда там не жил.
- Завышение надбавки за длительное проживание. Надбавка за выслугу для проживаний более восьми лет заявлялась для жильцов, которые на самом деле прожили там не так долго, часто на основе истории регистрации, которая сама сфабрикована.
- Надбавка + IAI вместе для преодоления порога. Самая частая схема: надбавка 20% за освобождение плюс требование IAI на $40 000, чтобы поднять аренду с менее $2 000 до выше порога дерегуляции. Ни одно из них в одиночку этого бы не сделало. Вместе они пересекают черту.
Что изменил HSTPA
HSTPA (июнь 2019 года) полностью отменил надбавку за освобождение. Больше нет никакого автоматического повышения аренды при освобождении квартиры со стабилизированной арендой. Арендодатели по-прежнему могут брать разрешённые RGB повышения при продлении и надлежащим образом документированные повышения IAI/MCI, но «просто потому, что квартира освободилась» — этого больше нет. HSTPA также отменил высокоарендный декаплинг при освобождении, так что даже если аренда пересекла старый порог, квартира не может быть дерегулирована через механизм освобождения в дальнейшем.
Что HSTPA не сделал — так это не отменил дерегуляции до 2019 года. Квартира, выведенная из-под стабилизации в 2017 году через накопленные надбавки за освобождение и завышенные расходы IAI, не восстанавливается автоматически. Это требует жалобы жильца и проверки DHCR записи о регистрации. Когда записи не выдерживают проверки, DHCR отменит дерегуляцию и прикажет откатить аренду назад.
Шестилетний обратный отсчёт переплаты по HSTPA означает, что квартира, дерегулированная в 2017 году, прямо сейчас имеет существенные возмещаемые убытки. Чем дальше в прошлое уходит дерегуляция, тем меньше всё ещё возмещаемое окно — но если вы сейчас платите свободнорыночную аренду за квартиру, которую закон считает стабилизированной, каждый месяц добавляется к переплате.
Признаки того, что ваша аренда могла быть завышена из-за злоупотребления надбавкой за освобождение
- Ваша аренда существенно подскочила, когда вы подписали договор — а проживание предыдущего жильца было относительно коротким.
- История регистрации DHCR показывает несколько коротких проживаний в годы до вашего.
- Надбавка и требование IAI оба фигурируют в том же освобождении, которое подтолкнуло вашу квартиру за старый порог дерегуляции.
- Вы не можете найти никакой записи об одном из предыдущих жильцов, названных в регистрации.
- В вашем здании есть видимые признаки смены жильцов под влиянием инвесторов (проекты ремонта, новые названия ООО арендодателей в записях о сделках в 2010-х годах).
Как работает возмещение
Мы получаем историю регистрации вашей квартиры из DHCR и реконструируем цепочку повышений год за годом. Там, где математика не согласуется с законными повышениями RGB, надлежащим образом документированными требованиями IAI и проверяемыми освобождениями, мы отмечаем переплату. Мы подаём жалобу (форма RA-89) с документальной записью. DHCR расследует, у арендодателя есть 30 дней на ответ, Управляющий по аренде выносит приказ. Когда требования о надбавках не выдерживают проверки, аренда откатывается до последней правильно зарегистрированной суммы, и разница подлежит возмещению за шестилетнее окно — с тройными убытками там, где злоупотребление было умышленным.
Надбавка за освобождение ушла, но созданные ею переплаты — нет. Если ваша квартира была выведена из-под стабилизации аренды через накопленные, сфабрикованные или иным образом неправомерные надбавки за освобождение, дерегуляция обратима — и аренда, уплаченная вами сверх законной регулируемой суммы, подлежит возмещению.