IAI প্রক্রিয়া, এক অনুচ্ছেদে

যখন একটি স্থিতিশীল অ্যাপার্টমেন্ট শূন্য হয়, New York ভাড়া আইন বাড়িওয়ালাকে শূন্যপদের সময় সেই নির্দিষ্ট ইউনিটে করা মূলধন উন্নতির খরচের ভিত্তিতে আইনি নিয়ন্ত্রিত ভাড়া বাড়াতে দেয়। বৃদ্ধি নথিভুক্ত খরচের একটি ভগ্নাংশ হিসেবে গণনা করা হয় — বহু বছর ধরে, ৩৫টির কম ইউনিটের বিল্ডিংয়ে খরচের ১/৪০তম, ৩৫ বা তার বেশি ইউনিটের বিল্ডিংয়ে ১/৬০তম — আইনি ভাড়ায় স্থায়ীভাবে যোগ করা হয়। তাই একটি ছোট বিল্ডিংয়ে $40,000 নথিভুক্ত সংস্কার মানে $1,000/মাস স্থায়ী ভাড়া বৃদ্ধি। বৈধভাবে করা হলে, এভাবেই বাড়িওয়ালারা উল্লেখযোগ্য ইউনিট-স্তরের উন্নতির জন্য ক্ষতিপূরণ পায়।

কেন এটি নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণের বাহন হয়ে উঠল

২০১৯ সালের জুনে HSTPA পাস হওয়ার আগ পর্যন্ত, ভাড়া স্থিতিশীলকরণে একটি “উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ” নিয়ম ছিল: যদি একটি শূন্য অ্যাপার্টমেন্টের আইনি ভাড়া একটি সীমা (সাম্প্রতিকতম প্রায় $2,775/মাস) অতিক্রম করত, অ্যাপার্টমেন্টটি স্থায়ীভাবে ভাড়া স্থিতিশীলকরণ থেকে সরানো হতো। IAI প্রক্রিয়াটি ছিল প্রাথমিক লিভার যা বাড়িওয়ালারা সেই সীমার বাইরে ভাড়া ঠেলে দিতে ব্যবহার করত। $1,800 স্থিতিশীল ভাড়ার একটি ইউনিট পরবর্তী শূন্যপদের পরে $2,800 “মুক্ত বাজার” ইউনিটে পরিণত হতো যদি বাড়িওয়ালা $40,000+ সংস্কার নথিভুক্ত করতে পারত — বা করেছে বলে দাবি করতে পারত।

আর্থিক প্রণোদনা ছিল বিশাল: একটি IAI-এর মাধ্যমে আইনি ভাড়ায় আপনি যে প্রতি $1 যোগ করতে পারতেন তার মূল্য $1-এর চেয়ে উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি ছিল কারণ, একবার আপনি নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ সীমা অতিক্রম করলে, অ্যাপার্টমেন্টটি স্থায়ীভাবে ভাড়া স্থিতিশীলকরণ থেকে বেরিয়ে যেত। বাড়িওয়ালাদের দাবিকৃত IAI খরচ সর্বাধিক করার সব কারণ ছিল। যাচাই ব্যবস্থা — DHCR খুব কমই বাস্তব সময়ে IAI রসিদ অডিট করত — তাদের প্রতিটি সুযোগ দিয়েছিল।

অতিরিক্ত চার্জের কেসে যে ধরনগুলো দেখা যায়

যখন DHCR বা একজন অ্যাটর্নি একটি অতিরিক্ত চার্জের কেসে IAI দাবি পর্যালোচনা করে, একই গুটিকয়েক সমস্যা বারবার দেখা দেয়:

অনথিভুক্ত বিক্রেতাদের কাছে গোল-সংখ্যার চালান। রান্নাঘরের ক্যাবিনেটের জন্য $9,500, মেঝের জন্য $7,000, “সাধারণ সংস্কারের” জন্য $6,000 — বিল্ডিং মালিকের LLC-এর নামে এমন একজন ঠিকাদারের কাছ থেকে চালান যার কোনো যাচাইযোগ্য ঠিকানা, ব্যবসায়িক লাইসেন্স, বা অন্য কোনো সরকারি রেকর্ড নেই।
IAI-বহির্ভূত কাজের জন্য চার্জ। IAI নিয়ম ইউনিট-নির্দিষ্ট নতুন যন্ত্রপাতি, ফিক্সচার ও কাঠামোগত উন্নতি স্থাপনের খরচ অনুমোদন করে — রক্ষণাবেক্ষণ নয়, রঙ করা নয়, মেরামত কাজ নয়, এবং পুরো বিল্ডিংকে উপকৃত করে এমন কিছু নয়। অনেক IAI প্যাকেজ সাধারণ মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণকে বৈধ উন্নতির সাথে একত্রিত করে।
যে কাজ কখনো হয়নি তার জন্য চার্জ। সবচেয়ে আক্রমণাত্মক অপব্যবহারগুলো এমন সংস্কারের চালান জড়িত যা কেবল ঘটেইনি। পরবর্তী ভাড়াটিয়ারা আবিষ্কার করে যে তাদের “নতুন সংস্কারকৃত” অ্যাপার্টমেন্টে পুরনো লিস্টিং ছবিতে দৃশ্যমান একই ফিক্সচার, ক্যাবিনেট ও মেঝে রয়েছে।
প্রতি-কক্ষ সীমা লঙ্ঘনকারী চার্জ। ২০১৪-পরবর্তী সংস্কার কক্ষ সংখ্যা অনুসারে IAI বৃদ্ধি সীমাবদ্ধ করেছিল। কিছু সাধারণ অপব্যবহার এমন “কক্ষের” জন্য উন্নতি দাবি করে যা আসলে কক্ষ নয় (ক্লোজেট, কুঠুরি, প্রথমটির বাইরের বাথরুম) সেই সীমা লঙ্ঘন করে।
অনুপস্থিত বা পূর্ব-তারিখযুক্ত পারমিট। উল্লেখযোগ্য কাজ — যা প্লাম্বিং, বৈদ্যুতিক বা কাঠামোকে প্রভাবিত করে — সাধারণত একটি DOB পারমিট প্রয়োজন। সংশ্লিষ্ট কোনো DOB ফাইলিং ছাড়াই $40,000 সংস্কার দাবি করা বাড়িওয়ালা একটি শক্তিশালী সতর্ক সংকেত।

HSTPA কী পরিবর্তন করেছে — এবং কী করেনি

HSTPA (জুন ২০১৯) IAI নিয়মে বেশ কিছু সংস্কার করেছে: এটি পনেরো বছরে আজীবন IAI বৃদ্ধি $15,000-এ সীমাবদ্ধ করেছে, আগে থেকে কাজের প্রকৃত নথিপত্র প্রয়োজন করেছে, এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ সম্পূর্ণভাবে বিলুপ্ত করেছে। HSTPA-এর পরে, IAI-চালিত ভাড়া বৃদ্ধির মাধ্যমে কোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া স্থিতিশীলকরণ থেকে সরানো যায় না। প্রক্রিয়াটি এখনো সীমার মধ্যে বৈধ বৃদ্ধির জন্য বিদ্যমান, কিন্তু নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ পথটি বন্ধ।

HSTPA যা করেনি তা হলো ২০১৯-পূর্ব নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ বাতিল করা। ২০১৪ সালে বাড়িয়ে দেখানো IAI দাবির মাধ্যমে নিয়ন্ত্রণমুক্ত হওয়া একটি অ্যাপার্টমেন্ট স্বয়ংক্রিয়ভাবে স্থিতিশীলকরণে পুনঃস্থাপিত হয় না। এর জন্য একটি ভাড়াটিয়া অভিযোগ এবং অন্তর্নিহিত রেকর্ডের DHCR পর্যালোচনা প্রয়োজন। যখন রেকর্ড টেকে না — বানানো চালান, অনুপস্থিত পারমিট, IAI-বহির্ভূত কাজের চার্জ — DHCR নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ বাতিল করবে এবং ভাড়া ফিরিয়ে দেওয়ার আদেশ দেবে।