J-51 নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ — নীরবে NYC ভাড়ার অতিরিক্ত চার্জের বৃহত্তম উৎস।

J-51 আসলে কী

J-51 হলো একটি New York City সম্পত্তি কর প্রোগ্রাম যা বাড়িওয়ালাদের উল্লেখযোগ্য কর সুবিধা দেয় — অব্যাহতি (বর্তমান করে হ্রাস) এবং ছাড় (একটি স্থগিতকরণ যা কয়েক বছরের জন্য বৃদ্ধি প্রতিরোধ করে) — প্রধান বিল্ডিং সিস্টেম সংস্কার, পুনরুদ্ধার বা প্রতিস্থাপনের বিনিময়ে। এটি ১৯৭০-এর দশকের শুরুতে বাড়িওয়ালাদের পুরনো NYC আবাসন স্টক টিকিয়ে রাখতে উৎসাহিত করার জন্য নকশা করা হয়েছিল, এবং এটি নতুন বয়লার থেকে শুরু করে সম্পূর্ণ সংস্কার পর্যন্ত সবকিছু কভার করে।

চুক্তিটি সহজ: শহর বাড়িওয়ালার মূলধন উন্নতিতে ভর্তুকি দেয়, এবং বিনিময়ে বিল্ডিংয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলোকে বাড়িওয়ালা J-51 সুবিধা গ্রহণের পুরো সময়কাল জুড়ে ভাড়া স্থিতিশীলকরণের অধীন থাকতে হয়। গত পাঁচ দশকে এই প্রোগ্রাম হাজার হাজার NYC বিল্ডিং কভার করেছে।

তবুও কীভাবে হাজার হাজার অ্যাপার্টমেন্ট অবৈধভাবে নিয়ন্ত্রণমুক্ত হয়েছিল

১৯৯০-এর দশকের শেষ থেকে, বড় বাড়িওয়ালারা — সবচেয়ে কুখ্যাতভাবে Stuyvesant Town ও Peter Cooper Village-এর মালিকরা — এই অবস্থান গ্রহণ করেছিল যে তারা বিল্ডিং J-51 সুবিধা পাওয়া অবস্থায়ও “উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ” নিয়মের অধীনে অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ন্ত্রণমুক্ত করতে পারে। তারা যুক্তি দিয়েছিল যে উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ একটি পৃথক বিধান যা J-51 চুক্তি থেকে স্বাধীনভাবে কাজ করে।

সেই অবস্থানটি ভুল ছিল, এবং New York Court of Appeals — রাজ্যের সর্বোচ্চ আদালত — Roberts v. Tishman Speyer Properties, L.P. (2009)-এ সর্বসম্মতভাবে তাই বলেছে। আদালত রায় দিয়েছে যে যতক্ষণ একটি বিল্ডিং J-51 সুবিধা পাচ্ছে, সেই বিল্ডিংয়ের কোনো অ্যাপার্টমেন্ট উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ বা আয় নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণের মাধ্যমে ভাড়া স্থিতিশীলকরণ থেকে সরানো যাবে না। ব্যাস।

কেন আপনার লিজে “মুক্ত বাজার” লেখা থাকে যদিও তা থাকার কথা নয়

একজন বাড়িওয়ালা লিজে “মুক্ত বাজার” লিখে একটি অ্যাপার্টমেন্টকে মুক্ত বাজার করতে পারে না। একটি অ্যাপার্টমেন্টের আইনি অবস্থা দুটি বিষয় থেকে আসে: বিল্ডিংয়ের ইতিহাস (এটি কি ১৯৭৪-এর আগে ৬+ ইউনিট নিয়ে নির্মিত, এটি কি 421-a বা J-51 সুবিধা নিয়েছে, ইত্যাদি) এবং New York State Division of Housing and Community Renewal (DHCR)-তে ভাড়ার নিবন্ধন রেকর্ড। আপনার লিজ যা বলে তা মূলত আপনার বাড়িওয়ালার একটি বিপণনী দাবি — অন্তর্নিহিত তথ্য অন্য কিছু বললে এর কোনো আইনি ওজন নেই।

বিশেষত J-51 বিল্ডিংয়ের ক্ষেত্রে, নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ সাধারণত তিনটি প্রক্রিয়ার একটির মাধ্যমে সম্পন্ন হতো: (১) বাড়িওয়ালা শূন্যপদের পরে DHCR-এ বার্ষিক ভাড়ার নিবন্ধন ফাইল করা বন্ধ করে, (২) বাড়িওয়ালা একটি নিবন্ধন ফাইল করে দাবি করে যে অ্যাপার্টমেন্টটি উচ্চ-ভাড়া শূন্যপদ বা আয় নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণের মাধ্যমে নিয়ন্ত্রণমুক্ত হয়েছে, অথবা (৩) বাড়িওয়ালা কিছুই ফাইল করেনি। প্রতিটি ক্ষেত্রে, ভাড়াটিয়াদের মধ্যে ভাড়া তীব্রভাবে বেড়ে যায়, এবং পরবর্তী ভাড়াটিয়া এমন একটি লিজে স্বাক্ষর করে যা কেবল স্থিতিশীলকরণের কোনো উল্লেখ বাদ দেয়।

পুনরুদ্ধার কীভাবে কাজ করে

যদি আপনার অ্যাপার্টমেন্ট Roberts-এর অধীনে অবৈধভাবে নিয়ন্ত্রণমুক্ত হয়ে থাকে, ফিরে আসার পথ আইনি তত্ত্বে সহজবোধ্য কিন্তু সতর্ক নথিপত্রের প্রয়োজন। HSTPA (২০১৯ সালের Housing Stability and Tenant Protection Act)-এর অধীনে প্রতিকারগুলো নিম্নলিখিত সবকিছু অন্তর্ভুক্ত করে:

• ভাড়া স্থিতিশীলকরণে পুনঃস্থাপন। আপনার অ্যাপার্টমেন্ট নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ সময়কাল জুড়ে ক্রমাগত ভাড়া-স্থিতিশীল ছিল হিসেবে স্বীকৃত হয়। আপনি আইনি নিয়ন্ত্রিত ভাড়ায় একটি স্থিতিশীল লিজ পান।
• ছয় বছরের অতিরিক্ত চার্জ পশ্চাৎদৃষ্টি। আপনি প্রকৃতপক্ষে যা পরিশোধ করেছেন এবং আইনি নিয়ন্ত্রিত ভাড়ার মধ্যে পার্থক্য — আপনার অভিযোগের আগের ছয় বছরের জন্য — একটি অতিরিক্ত চার্জ পুরস্কার হিসেবে পুনরুদ্ধারযোগ্য।
• ইচ্ছাকৃত উইন্ডোতে তিনগুণ ক্ষতিপূরণ। যদি আপনার অভিযোগের ঠিক আগের দুই বছরের অতিরিক্ত চার্জ ইচ্ছাকৃত বলে পাওয়া যায় (এবং বেশিরভাগ J-51 নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ তাই), DHCR সেই অংশটি তিনগুণ করতে পারে।
• অ্যাটর্নির ফি। অনেক অতিরিক্ত চার্জ কার্যক্রমে বিজয়ী ভাড়াটিয়া যুক্তিসঙ্গত অ্যাটর্নির ফি পুনরুদ্ধার করতে পারে, যা দাবি আনার খরচের বাধা সরিয়ে দেয়।

আপনার অ্যাপার্টমেন্ট একটি J-51 নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ হতে পারে এমন লক্ষণ

• আপনার বিল্ডিং ১৯৭৪-এর আগে নির্মিত হয়েছিল (অথবা একটি পরিচিত J-51-সংস্কারকৃত ১৯৭৪-পরবর্তী বিল্ডিংয়ে রয়েছে)।
• আপনার লিজে “মুক্ত বাজার” লেখা আছে বা কোনো ভাড়া স্থিতিশীলকরণ রাইডার নেই।
• পূর্ববর্তী ভাড়াটিয়া চলে গেলে আপনার ভাড়া উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে — সাধারণত লিজগুলোর মধ্যে ৩০%+ বৃদ্ধি।
• গত ৩০ বছরে আপনার বিল্ডিংয়ে বড় সংস্কারের দৃশ্যমান লক্ষণ আছে (নতুন জানালা, নতুন বয়লার, নতুন ছাদ, সাধারণ এলাকার সম্পূর্ণ সংস্কার)।
• আপনি NYC-এর ACRIS বা HPD সিস্টেমে বিল্ডিংয়ের জন্য একটি J-51 রেকর্ড খুঁজে পেতে পারেন — এমনকি মেয়াদোত্তীর্ণও।
• DHCR-এ ফাইল করা পূর্ববর্তী নিবন্ধনগুলো অ্যাপার্টমেন্টটিকে আপনি এখন যা পরিশোধ করছেন তার চেয়ে অনেক কম ভাড়ায় স্থিতিশীল হিসেবে দেখায়।

এর কোনোটিই নিজে নিজে চূড়ান্ত নয়। আপনার অ্যাপার্টমেন্ট অবৈধভাবে নিয়ন্ত্রণমুক্ত হয়েছিল কিনা তা নিশ্চিতভাবে জানার একমাত্র উপায় হলো বিল্ডিংয়ের J-51 ইতিহাস এবং আপনার অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়ার নিবন্ধন ইতিহাস DHCR থেকে বের করা — যা দুটিই আপনি আপনার ঠিকানা প্রবেশ করালে আমরা স্বয়ংক্রিয়ভাবে আপনার জন্য করি।

আদেশ পেতে সাধারণত যা লাগে

একটি সাধারণ J-51 নিয়ন্ত্রণমুক্তকরণ কেস এই ছন্দ অনুসরণ করে: আমরা বিল্ডিংয়ের J-51 অবস্থা, নিবন্ধনের শৃঙ্খল এবং প্রকৃত পরিশোধিত ভাড়া দেখানো নথিগত রেকর্ডসহ DHCR ভাড়ার অতিরিক্ত চার্জ অভিযোগ (ফর্ম RA-89) ফাইল করি। DHCR বাড়িওয়ালাকে প্রদান করে, যার জবাব দিতে ৩০ দিন আছে। Rent Administrator ফাইলটি পর্যালোচনা করে, কখনো কখনো উভয় পক্ষ থেকে অতিরিক্ত তথ্য চায়, এবং একটি আদেশ জারি করে — সাধারণত ফাইল করার ৬ থেকে ১২ মাস পরে। উভয় পক্ষ ৩৫ দিনের মধ্যে প্রশাসনিক পর্যালোচনার (PAR) জন্য পিটিশন করতে পারে; যদি কোনো PAR ফাইল না করা হয়, আদেশটি চূড়ান্ত হয়ে যায়।

যেহেতু Roberts পনেরো বছরেরও বেশি আগে অন্তর্নিহিত আইনি প্রশ্নটি সমাধান করেছে, J-51 কেসগুলো নথিপত্রের উপর নির্ভর করে: বিল্ডিংয়ের J-51 ইতিহাস, নিবন্ধনের শৃঙ্খল এবং পরিশোধিত ভাড়া। যখন সেই রেকর্ড পরিষ্কার, আদেশগুলো নিয়মিত।